Kompanije koje moraju zatvoriti prodajna mjesta zbog Covid-19 mogu tražiti smanjenje zakupnine. Ako nastave plaćati normalno, to bi se moglo tumačiti kao odricanje od smanjenja.
- U kom slučaju se može tražiti odgoda plaćanja zakupnine?
Ukoliko su prodajna mjesta dužna da se zatvore radi pandemije – u osnovi sve što se ne odnosi na prodaju osnovnih potrepština – mogu djelimično ili u cjelini da ne plate zakupninu (član 1104 ABGB – Opšti građanski zakon). Nema potrebe da se zakupnina plaća za poslovni prostor koji se u potpunosti ne koristi, poput kafana. U nekim slučajevima zakup se ne naplaćuje za objekte koji se upotrebljavaju za određene svrhe, na primjer skladištenje robe. Na kraju, sud bi morao tačno da odluči.
- Da li gubici od prodaje takođe opravdavaju smanjenje?
Ne ako se iznajmljeni prostor može i dalje nesmetano koristiti, npr. ordinacija ali pacijenti iz straha od zaraze ne dolaze, to se ne tiče zakupodavca i nije opravdanje za smanjenje zakupnine. U slučaju izrazito snažnog pada prodaje nastalog zbog generalnih mjera povodom pandemije, može se pomoći zakupcu, kaže Andreas Vonkilch, profesor građevinskog prava iz Innsbrucka.
- Da li se isto odnosi na ugovor o zakupu kao i na najamninu?
Ne baš. Zakup se smanjuje samo ako ugovor o zakupu traje do godinu dana, što je rijetkost. Ali: Ugovori se često nazivaju „najmovi“, iako to nije baš tačno u smislu sadržaja – za zakup je karakteristično da pored imovine postoji i živa kompanija. Advokat Petra Laback dodaje, zakupac je oslobođen poreza ako je nekretnina potpuno neupotrebljiva, baš kao i stanar. Samo u slučaju ograničene upotrebe zakon prema njima postupa lošije. „Razlog za to je što u slučaju višegodišnjeg zakupa, niži prihod može se nadoknaditi dodatnim prihodom u narednim godinama“, kaže Laback.
- Da li se nešto mijenja kada zakupac otvori online prodavnicu?
Prema Vonkilchovoj procjeni, na primjer, prodavnici knjiga, koja prelazi na narudžbe putem interneta, ne treba se računati prilagođavanje na novonastalu situaciju, jer objekat nije zakonski upotrebljiv za dogovorene svrhe.
- Da li je isto za komunalne troškove kao i za zakup?
Prema sudskoj praksi – kontroverznoj među stručnjacima – komunalni troškovi dijele sudbinu zakupa. Ako se zakupnina smanji, komunalni troškovi se smanjuju u istom obimu. Međutim, praktičari navode da zakupci i zakupodavci sporazumno nalaze rješenja. Zakupodavci odobravaju smanjenje zakupnine, kako bi zakupci mogli bar komunalne troškove nadoknaditi.
- Da li se ugovorom može isključiti obaveza plaćanja kamate?
U principu da. Sudovi prihvataju isključenje po ugovoru, pod uslovom da je tačno definisano za ovaj slučaj, tj. da uključuju zabrane, a ne samo prirodne katastrofe kao što su požar i poplava. Ipak, prema Vonkilchu takva klauzula bi bila vjerovatno neučinkovita u modelima ugovora o zakupu, jer je „izuzetno nepovoljna“ (član 879/3 ABGB).
- Mogu li pogođeni zakupci jednostavno platiti manje po vlastitom nahođenju?
Oni koji su likvidni, trebali bi da plate jer bi ih gubitak na sudu mogao koštati dvostruko više. Važan je oprez prilikom plaćanja: nastavak plaćanja zakupnine bez primjedbe može se tumačiti kao prećutno odricanje od prigovora.
- Kako će funkcionisati najavljene pomoći?
Vlada želi da pomogne kompanijama kojima je pomoć neophodna, kako bi mogli plaćati svoje zakupnine. Za Vonkilcha najavljena hitna pomoć od 15 milijardi eura nije najbolje jasna – jer još uvijek nije definisano ko će koliko i kada dobiti.
